(1)

Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

(2)

Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1175

0

Vlastník jednotky je především spoluvlastníkem společné věci. Má proto práva a povinnosti vyvěrající ze skutečnosti, že jím je, tj. podílet se na správě společné věci v míře odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu. To vyplývá z obecných ustanovení o spoluvlastnictví. Současně se jedná o vlastníka jednotky, má tedy oprávnění a povinnosti jako vlastník. Při bytovém spoluvlastnictví jde v podstatě o modifikaci obecné úpravy spoluvlastnictví v tom smyslu, že spoluvlastníku sice náleží vlastnictví ideálního podílu k domu, ale rozšířené o výlučné právo k určitým prostorově vymezeným částem domu a zároveň omezené stejným právem jiných spoluvlastníků k jiným prostorově vymezeným částem domu, takže ideální podíly zůstávají na společných částech nemovité věci a na společných zařízeních.

Úvodní ustanovení zdůrazňuje právo vlastníka jednotky na správu, používání a úpravu bytu jako reálně vymezené části domu. Klade se tedy důraz jak na práva ostatních vlastnicky bydlících spoluvlastníků, tak na spoluvlastnic­tví domu.

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1176

0
(1)

Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.

(2)

Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1177

0

Významná je povinnost uložená tomu, kdo nabyl k jednotce vlastnické právo, informovat ostatní vlastníky jednotek, že se vlastníkem jednotky stal. Dále pak o povinnost informovat osobu odpovědnou za správu domu (tj. společenství vlastníků nebo správce v domě, kde společenství vlastníků nevzniklo), o změně v počtu osob bydlících v bytě alespoň po stanovenou dobu. Pro správce domu, ať již to je společenství vlastníků nebo jiná osoba, je tato informace významná pro účel změny výpočtu příslušných plateb, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt.

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1178

0

Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1179

0
(1)

Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

(2)

Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1180

0

Zvláštní povaha spoluvlastnictví založeného vlastnictvím jednotky se projevuje i v tom, že vlastník jednotky svobodně spravuje, a tedy i na vlastní náklad udržuje a opravuje svůj byt nebo nebytový prostor, zatímco náklady spojené se správou domu a pozemku hradí vlastníci poměrně. Výše jejich příspěvku se určí zpravidla v závislosti na velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech. K jinému určení může dojít tam, kde vzniklo společenství vlastníků, ustanoveními schválenými ve stanovách společenství. Pokud společenství nevzniklo, určí příslušná pravidla prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo smlouva o výstavbě. K modifikaci zejména může a má dojít, pokud je některá ze společných částí vyhrazena k výlučnému užívání jen některému vlastníku jednotky; přitom bude namístě zohlednit i rozsah jeho povinnosti spravovat tuto část na vlastní náklad.

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Jde o ustanovení § 1180/2. Náklady na „vlastní správní činost“ jsou nepochybně pouze náklady, nutné pro vlastní správu právnické osoby. Lze sem zařadit vedení účetnictví, náklady na vedení bankovního účtu, náklady na zápisy do rejstříku, na daňová tvrzení, technické náklady na zasedání orgánů právnické osoby, náklady na notáře při změně stanov, a podobné náklady vlastní správy.

Nelze sem však nikdy zařadit „příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje …“, neboť správa domu a pozemku je definována v NOZ jednoznačně a náklady na tuto činnost se rozúčtují podle spoluvlastnických podílů, pokud dohoda či smlouva o výstavbě nestanoví jinak. Je tedy zcela zjevný rozpor mezi § 1180/2 a dalšími částmi NOZ o spoluvlastnictví a bytovém spoluvlastnictví. Tento rozpor nelze překonat výkladem, ani se nejedná o lex specialis. Naopak. Aplikace tohoto ustnovení by byla zjevně v rozporu s článkem 11 Listiny základních práv a svobod.

Pokud jde o druhou část úvodního výčtu („… nebo členů jejích orgánů“), je vyloučeno zařazovat sem odměny orgánů tzv. smluvního správce, a to z důvodu, který byl již výše objasněn. Ostatně i nařízení vlády č. 366/2013 takovou možnost vylučuje.

Nabízí se tedy jediný výklad, a to že odměnami „členům orgánů“ jsou míněny pouze odměny členům orgánů SVJ, jehož je vlastník jednotky členem. Jde tedy v podstatě o výběr členských příspěvků od členů právnické osoby. A členské příspěvky se zpravidla stanoví jednotně na osobu (či v tomto případě na jednotku). NOZ mohl rovnou uvést, že jde o členské příspěvky člena SVJ. Bylo by to ihned jasné, právně i daňově.

Ani v tomto případě se ovšem pod § 1180/2 nedají zařadit VEŠKERÉ odměny orgánů právnické osoby, nýbrž pouze ta alikvotní část jejich odměn, která prokazatelně slouží pro vlastní správu SVJ. To jsou aktivity, které by tyto orgány vykonávaly, i kdyby SVJ nevykonávalo žádnou činnost související se správou cizího majetku. Taková právnická osoba by vykonávala pouze úkony a činnosti ke správě sebe samotné – aby se „udržela při životě“.

Ta část odměny, která je odměnou za činnosti ke správě cizího majetku, nespadá samozřejmě pod § 1180/2 a musí být rozúčtována jako náklad správy domu a pozemku podle § 1180/1, to jest podle spoluvlastnických podílů.

Mám neodbytný dojem, že NOZ je v části o bytovém spoluvlastnictví nepromyšlený paskvil, který klade na průměrného člověka nepřiměřeně vysoké interpretační nároky. Dokonce ani právníci nejsou schopni pochopit některá ustanovení.

Zatím žádné diskuzní příspěvky
12/03/2017 / Michal Oprendek

Zahrnutie spoločných častí vo…

1
(1)

Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

(2)

Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1181

0

Řádné užívání bytů a nebytových prostor v domě i provoz domu předpokládají plnění, která jsou s užíváním spojena nebo s ním souvisí a která vlastníkům zpravidla poskytují třetí osoby, ať již jde o dodávku vody, plynu, energií nebo jiná plnění různé povahy (úklid, provoz recepce, ostraha či jiné služby). Jaký je jejich rozsah, závisí na konkrétních poměrech. Navržené ustanovení zakládá povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a zakládá mu právo na vyúčtování záloh. Vyplyne-li z vyúčtování záloh přeplatek nebo nedoplatek, musí být vyrovnán. Z toho důvodu se navrhuje stanovit v jaké době se tak má stát.

Stanoví-li způsob rozúčtování cen některých služeb jiný (zvláštní) právní předpis, popřípadě na jeho základě rozhodnutí cenového orgánu, pak se tento způsob uplatní přednostně.

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1182

0
(1)

Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

(2)

Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1183

0

V domě je nutné nebo účelné provádět různé práce za účelem jeho údržby nebo oprav; může dojít i k pracím stavebního charakteru za účelem úpravy, přestavby či jiné změny domu. Je-li o tom řádně rozhodnuto spoluvlastníky nebo společenstvím vlastníků, včetně případného soudního přezkumu, ukládá se vlastníku jednotky, aby se zdržel všeho, co takovým pracím brání. Stejnou povinnost má vlastník mít i při instalaci, údržbě a kontrole zařízení sloužících k měření spotřeby vody, plynu, tepla apod.

Není vyloučeno, že při pracích uvnitř bytu nebo nebytového prostoru nebo na společné části vyhrazené výlučně k užívání některého vlastníka jednotky dojde k takovému poškození, že vlastníku jednotky vznikne snížením její hodnoty škoda. Pro tyto případy se navrhuje stanovit, že mu škodu nahradí společenství vlastníků, pokud vzniklo, případně spoluvlastníci domu poměrně, nebo ten ze spoluvlastníků, který práce prováděl ve svém zájmu sám. V těchto případech rozhoduje jen škodlivý výsledek. Jiné případy se posoudí podle obecné úpravy náhrady škody.

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1184

0

Navržené ustanovení má svůj vzor v § 14 platného zákona. Oproti dosavadní úpravě se navrhuje stanovit aktivní legitimaci k návrhu na soudní prodej jednotky vedle společenství vlastníků jen tomu vlastníku jednotky, který je porušováním povinnosti jiného vlastníka dotčen. Jako tomu tak není ve stávající úpravě, není ani v navrhovaném ustanovení obsažena bližší úprava nařízení prodeje. Rozdílně od současného stavu právní úpravy, která vyvolává spekulace (jak na to upozorňuje Fiala, J. in Fiala, J. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 160), je nová právní úprava jednoznačná. To je dáno zařazením této úpravy do dílu o spoluvlastnictví. Výtěžek z prodeje jednotky připadne jejímu dosavadnímu vlastníku.

Zatím žádné diskuzní příspěvky
(1)

Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno.

(2)

Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1185

0

I jednotka může být objektem spoluvlastnictví a vlastnické právo k jednotce může být rozděleno na spoluvlastnické podíly; výrazem podíl v textu ustanovení se zdůrazňuje, že může jít jen o podíly ideální a že jednotku nelze dělit na součásti. Toto právo vlastníka jednotky může být vyloučeno – nejen prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, smlouvou o výstavbě nebo dohodami o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů, ale i stanovami společenství vlastníků nebo i jiným právním jednáním zavazujícím vlastníka jednotky.

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Zvláštní ustanovení o převodu jednotky

(1)

Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.

(2)

Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1186

0

Pozměňovacím návrhem, obsaženém ve sněmovním tisku č. 362/3, kterým došlo ke změně původního vládního návrhu, byla na konec druhého odstavce tohoto ustanovení přidána poslední věta, která zní: "Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“

Zatím žádné diskuzní příspěvky

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Návrh změny:

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy SVJ z titulu ručitelského závazku související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Jsem laik a nemám žádné právnické vzdělání, ale mám třicetileté funkcionářské zkušenosti v samosprávních orgánech bytového družstva a SVJ. Na zákony kladu minimální nároky, ale za hlavní považuji, aby:

a) paragrafy byly psány jazykem srozumitelným i pro laika; zejména aby nebylo potřeba pro pochopení významu číst důvodové zprávy, výklady jiných právníků a jiné „vysvětlující“ dokumenty,

b) paragrafy řešily praktické a pochopitelné problémy reglementované oblasti.

Z tohoto pohledu rozeberu význam obsahu odstavce 2) (budu to ilustrovat na případu prodeje jednotky se správou SVJ).

Věta první ukládá povinnost prodejci, aby kupujícímu předal potvrzení od SVJ obsahující „jaké dluhy související se správou … “.

Právní odborníci se dohadují, zda tento paragraf (ne)zakládá přechod dluhu prodávajícího na kupujícího. Laickou interpretací tato první věta takový význam nemá, ale ani nenaznačuje, že by dluhy prodejce kupující měl převzít. Je-li záměr zákonodárce nařizovat i předání dluhu, vidím potřebu formulaci upřesnit.

Ale kdyby takový záměr byl, vedlo by to k nesmyslnému jednání. Bude-li zákon nutit kupujícího převzít dluh prodávajícího, tak jedině úplatně, nebo zápočtem závazku dluhu prodávajícího do pohledávky platby za jednotku, jinak by převod vedl k obohacení prodejce na úkor kupujícího. Ale pokud prodejce na převod svých dluhu prostředky má nebo získá prostředky z prodeje jednotky, může vyrovnat své dluhy sám a požadavek předání se jeví jako nadbytečná hospodářská operace, logicky těžko zdůvodnitelná.

Tak co jsou ty záhadné „dluhy související se správou…“? K rozmotání problému vypomůžu praktickou argumentací. Každý potenciální kupující bydlení s formou vlastnictví a se správou SVJ, zvažuje první otázku pro rozhodování, zda bude mít dostatečné zdroje na financování této formy bydlení.

A to vede k potřebě inventarizovat očekávané finanční závazky související s pořízením a provozem koupené jednotky:

= jednorázové související s pořízením bytové jednotky se správou SVJ, = periodické (měsíční) související s úhradou služeb, příspěvků správy domu a pozemků, = případně další vyplývající z členství SVJ.

Jednorázový finanční výdej pořízení jednotky znamená úhradu kupní ceny bytu a účasti na společné části vyjádřené majetkovým podílem a dále administrativní výdaje převodu. Tyto údaje kupující získá z cenového odhadu majetku koupené jednotky.

Finanční závazky periodické (měsíční) související s úhradou služeb, příspěvků správy domu a pozemků jsou dány „předpisem nájmu prodávajícího“ +/- předpokládané změny na podmínky kupujícího (jiný počet osob rodiny, jiné množství očekávané spotřeby služeb atd.).

Další finanční požadavky. Kupující pořízením bytové jednotky se správou SVJ se stává členem právnické osoby SVJ správce domu a z tohoto členství vzniká ze zákona ( § 1194 odst. 2 NOZ) ručitelský závazek. V případě platební neschopnosti SVJ může ručitelský závazek mít podobu splatného dluhu, z čehož může vyplynout i finanční závazek pro kupujícího, pokud věřitel splatné závazky SVJ vymáhá již od ručitelů. Maximální potenciální požadavek tohoto odstavce je dán ručitelským závazkem za nevyrovnané závazky SVJ krát majetkový podíl dané jednotky. Tento potencionální výdajový segment by kupující neměl podcenit, neboť stačí málo (zpronevěra běžného účtu SVJ po vyčerpání získaného úvěru např. 10 mil. pro vlastní potřebu přístupem disponující osobou) a od příštího měsíce může se stát skutečností. Je třeba znát stav zadlužení SVJ, jehož členem se stane kupující – stav věřitelského závazku vlastníka jednotky (potencionální finanční požadavek), stav splatných dluhů SVJ, které SVJ není neschopno vyrovnat krát majetkový podíl vlastníka jednotky (aktuální finanční požadavek). A to jsou právě ty „dluhy související se správou…“, které kupující musí znát, aby se rozhodl o ekonomické (ne)výhodnosti koupené jednotky. Kupujícího by dluhy prodávajícího neměly zajímat mimo případů, kdy se o přechodu dluhů dohodnou. A podle mne by právě tyto informace měl poskytnout § 1186 odst. 2 NOZ. Jiný paragraf NOZ, který by tyto informace pro kupujícího zajistil, neznám.

Druhou větu tohoto odstavce bych vykládal tak, že pokud kupující nebude schopen závazky poslední skupiny hradit, neboť buď potvrzení o těchto závazcích neobdržel, nebo seznam nebyl pravdivý či úplný, tj. prodávajícím (SVJ) byl záměrně uveden v omyl, a špatně vyhodnotil finanční nároky provozu bydlení, za tyto závazky ručí prodávající.

Tato interpretace tohoto paragrafu má svoji logiku; je konzistentní s ostatními paragrafy a nepotřebuje domýšlet text a význam, které tam fakticky nejsou.

Ještě poznamenám, že paragraf nezahrnuje změnu majetkových práv zděděním, přičemž pro rozhodování přijetí/odmítnutí dědictví potřebuje dědic stejné informace jako kupující. Přijetí dědictví jednotky ve „vytunelovaným SVJ“ může být ztrátové rozhodnutí!

V tomto ohledu tento paragraf není dostatečně obecný.

Zatím žádné diskuzní příspěvky
19/12/2014 / Pavla Krejčí

Problémové ustanovení

4

Zastavme se u věty v odstavci 2: "Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“

Tato věta nebyla obsažena v návrhu NOZ. Dostala se do textu během projednávání, pozměňovacím návrhem (sněmovní tisk č. 362/3). Je to ukázka, jak neumělé návrhy zákonodárců dovedou zcela pohřbít původně snad dobrý úmysl.

Postup podle § 1186 se totiž zavedením této věty stal mrtvolkou: takový postup by byl krajně nevýhodný pro prodávajícího s většími dluhy vůči SVJ. Sjedná-li přechod těchto dluhů na nabyvatele a nechá si vystavit potvrzení podle § 1186, dostane za byt pochopitelně nižší částku, ale zůstane i nadále zákonným ručitelem za tento (po prodeji již cizí) dluh.

Vhodnější pro prodávajícího je zvolit standardní postup. Buď si za byt řekne plnou cenu a bude splácet své dluhy i nadále, nebo bude postupovat podle obecného ustanovení o změně v osobě dlužníka: § 1888/1 NOZ. V tomto případě dluh přejde se souhlasem věřitele na nabyvatele jednotky a prodávající již nebude zatížen žádným ručitelským závazkem. To je jediné čisté řešení.

Ustanovení § 1186 se tedy velmi nepovedlo. Postupovat podle tohoto výmyslu zákonodárců by bylo pro prodávajícího krajně rizikové, právě kvůli nově vznikajícímu zákonnému ručení, kterého se nezbaví ani prodejem jednotky. Jestliže zákonodárci chtěli pomoci SVJ a podpořit, aby docházelo mezi převodcem a nabyvatelem běžně ke změně v osobě dlužníka, pak výsledek jejich snažení je ovšem přesně opačný. Nikdo této možnosti nejspíše nevyužije.

Kdo z nás by chtěl dát slevu z prodejní ceny bytu a ještě příštích 20 let ručit za dluh cizí osoby?

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Je s podivem, že ani rok a půl po účinnosti NOZ nedovedou mnozí publikující právníci vyložit ustanovení § 1186(2) ústavně konformním způsobem. Stále se objevují nepravdivá a nepodložená tvrzení o tom, že údajně dluhy převodce přecházejí na nabyvatele jednotky ze zákona. To samozřejmě není pravda. Žádný celostátně platný právní předpis neobsahuje nic v tomto smyslu. A už vůbec nelze hledat takové neexistující ustanovení v § 1186 NOZ. Podívejme se tedy která ustanovení NOZ se skutečně zabývají změnou v osobě dlužníka.

(1) Ustanovení § 1888 odst. 1, podle kterého by si prodávající s kupujícím museli přechod dluhu vzájemně ujednat ve smlouvě. Nejspíše tedy přímo v kupní smlouvě k jednotce. Takže v tomto případě by šlo jedině o dobrovolné převzetí dluhu.

(2) Ustanovení § 1888 odst. 2, které se týká přechodu dluhu, zajištěného zástavním právem na jednotce dlužníka. Má se za to, že se změnou vlastníka jednotky přechází na nabyvatele i tento dluh. Ovšem na to je kupující připraven a upozorněn již tím, že v katastru nemovitostí vidí zapsané zástavní právo k jednotce. Ani v tomto případě k přechodu dluhu nedochází automaticky, ale jedině při splnění zákonem stanovených podmínek: pouze pokud to převodce a nabyvatel nemovité věci nevyloučili a pokud věřitel neodmítl dát k přechodu zapsaného dluhu souhlas.

V obou uvedených případech se k přechodu dluhu vyjadřuje také SVJ jako věřitel, který má v této věci poslední slovo. SVJ je povinno podle § 1186 NOZ doložit potvrzení o výši dluhu, souvisejícího se správou domu, který má na nabyvatele přejít. A protože samotný § 1186 se samotným mechanismem přechodu dluhu vůbec nezabývá, má toto ustanovení jediný ústavně konformní výklad: týká se činnosti SVJ a převodce v případě, kdy podle § 1888 NOZ dochází k převzetí dluhu či přechodu dluhu převodce na nabyvatele jednotky.

Ustanovení § 1186 pouze zavádí informační povinnost SVJ (vyhotovit potvrzení) a povinnost převodce (předat toto potvrzení nabyvateli jednotky). Pouhým převzetím a předáním kusu papíru ovšem nemůže dojít ke změně v osobě dlužníka.

SVJ je oprávněno v potvrzení podle § 1186 dát souhlas k přechodu jen toho dluhu, na kterém se již vzájemně dohodli převodce s nabyvatelem (§ 1888 odst. 1), případně dluhu spojeného se zapsanou zástavou, jehož přechod oba výslovně nevyloučili (§ 1888 odst. 2). Nic jiného ze zákona neplyne.

Zejména je třeba odmítnout zmatený (avšak rozšířený) názor, že SVJ napíše na papír nějakou cifru a ten dluh automaticky přeskočí na nabyvatele jednotky, která není zatížena zástavním právem ve prospěch SVJ. Stále žiji v právním státě, i když z publikovaných tvrzení některých právníků je možno domnívat se opak.

Diskuze
[1] Kolemjdoucí / 16. 4. 2016 / Podle Ústavního soudu přechází dluh na nabyvatel jednotky dle § 1186 NOZ

Usnesení ústavního soudu IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016 http://kraken.slv.cz/IV.US3108/15

Navzdory lakeho tvrzením podleí ÚS platí, že na nabyvatele jednotky přechází dluh dle § 1186 NOZ.

Ústavní soud v usnesení mimo jiné uvádí:

„Proti rozsudku krajského soudu se stěžovatel brání ústavní stížností ze dne 20. 10. 2015, v níž navrhuje, aby Ústavní soud toto rozhodnutí zrušil. Namítá zásah do práva na spravedlivý proces podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod, který spatřuje v tom, že obecný soud aproboval postup, podle něhož splátky úvěru na zateplení domu jsou zahrnuty do fondu oprav a vybírány jako příspěvky na správu domu. Krajský soud měl dovodit, že na danou jednotku vzniklou v režimu zákona č. 72/1994 Sb. nelze aplikovat úpravu tzv. nového občanského zákoníku a že smlouva i nadále váže výhradně původního vlastníka jednotky. Z § 1186 o. z. navíc nevyplývá převod dluhu ze zákona.“

„Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy, resp. povinnost podílet se na jeho splácení formou příspěvků do fondu oprav.“

(1)

Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

(2)

Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1187

0

S ohledem na to, že v současné chvíli zákon nebrání tomu, aby byla platná nájemní smlouva za účelem bydlení uzavřena i k jinému než obytnému prostoru (§2236 NOZ), vzniká zde otázka, zda bude v případě existence takové nájemní smlouvy svědčit nájemci předkupní právo i k nebytové jednotce, která je pronajata k účelu bydlení. A na otázku bude zřejmě nutné si odpovědět kladně a to mimo jiné i díky § 1158 odst. 2 NOZ.

Zatím žádné diskuzní příspěvky
(1)

Vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho. To platí i v případě, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo člena.

(2)

Vyžaduje-li jiný právní předpis k platnosti převodu stanovení hodnoty převáděného majetku na základě posudku znalce jmenovaného soudem, jeho ustanovení se nepoužijí.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1188

0

Mezi zvláštní ustanovení o převodu jednotky se navrhuje nově zařadit úpravu zvláštních podmínek pro převody jednotek ve vlastnictví právnické osoby, pokud je nájemcem bytu nebo nebytového prostoru společník nebo člen, který se osobně podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení domu nebo bytu či nebytového prostoru. Návrh vyjadřuje záměr nerozlišovat podle právní formy nebo jinak právnické osoby jako původní vlastníky, ale stanovit obecné a rovné právní pravidlo pro případ, kdy právnická osoba pořídila za majetkové nebo osobní angažovanosti svých společníků nebo členů dům s byty nebo nebytovými prostory určenými k nájmu pro společníky nebo členy pořizovatele domu. Není důvod rozlišovat v těchto případech mezi spolkem, družstvem nebo obchodní společností. Zvláštní úprava je zachována jen v rámci přechodných ustanovení v souvislosti s převody z vlastnictví některých dřívějších stavebních bytových družstev nebo lidových bytových družstev podle dosavadních ustanovení zákona o vlastnictví bytů.

Zatím žádné diskuzní příspěvky
24/03/2014 / O. Obrtlík

Převod bytové jednotky z…

0

Poslední diskuze ke komentářům

NOZ § 1169: RE: Kolize s § 1208

Dobrý den, souhlas osob oprávněných z věcného práva (tedy typicky banky jako zástavního věřitele)…
28/03/2018 / Martin Volejnik

NOZ § 1180: Náklady na opravu terasy jako výlučně užívané společné části…

Podle mého názoru je to otázka skloubení povinnosti vlastníka jednotky udržovat výlučně užívanou…
15/05/2017 / Ondřej Obrtlík

NOZ § 1138: Týká se 1126 a násl

Dobrý den Lenko, domnívám se, že v tomto případě se jedná o souvislost s §1126 a násl. tudíž celé…
07/02/2017 / Pavel Kosař

Poslední komentáře

NOZ § 1259: Konfesorní a negatorní žaloba-římské právo

V rámci ochrany služebnosti římské právo umožňovalo využít několik nástrojů, především pak právě věcné žaloby. V pramenech se lze setkat především se třemi základními žalobami na ochranu služebností…
07/04/2018 / Petr Bělovský 0

NOZ § 1012: Římskoprávní pojetí vlastnictví

Římské právo chápe vlastnictví jako neomezené právní panství nad věcí, které však ve skutečnosti bylo právem běžně omezováno, a to již od nejstarších dob. Podobně, jako je tomu i dnes. Výkon…
28/03/2018 / Petr Bělovský 0

NOZ § 1123: Omezení spoluvlastníka-římské právo

Římské právo reflektuje omezení spoluvlastníka, které vyplývá logicky z chápání spoluvlastnického podílu jako specifického objektu práv. Spoluvlastník tedy nemůže svým jednáním zasáhnout do práv…
28/03/2018 / Petr Bělovský 0

Poslední diskuze k článkům

Právo stavby v NOZ: Zánik (zrušení) práva stavby

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, co přesně je třeba učinit ke zrušení práva stavby v této situaci:…
12/07/2018 / Petr Barák

Právo stavby v NOZ: RE: obsah práva stavby

Dobrý den, můj názor je takový, že jestliže podstata práva stavby spočívá v oprávnění, mít na…
20/04/2016 / Ondřej Obrtlík

Právo stavby v NOZ: obsah práva stavby

Dobrý den. chtěla bych se zeptat, zda jsou některé nemovité věci vyloučené z práva stavby. Příklad…
06/04/2016 / Helena Bystřická

Nejnovější judikatura

NOZ § 1987: Rozhodnutí Okresního soudu v Pardubicích 6 C 150/2015

6C 150/2015 **POHLEDÁVKA NEJISTÁ ČI NEURČITÁ NENÍ ZPŮSOBILÁ K ZAPOČTENÍ Pokud žalovaná na pohledávku žalobkyně z titulu neplacení pojistného ze smlouvy o sdruženém pojištění vozidla, kterou…
11/08/2017 / Martin Sztefek 0

NOZ § 165: 29 Cdo 396/2016 – jmenování opatrovníka

U S N E S E N Í Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Filipa Cilečka a soudců JUDr. Zdeňka Krčmáře a JUDr. Petra Šuka v právní věci navrhovatele JUDr. Ing.…
05/02/2017 / Tomáš Král 0

NOZ § 501: NS 32 Cdo 3051/2014 - K pojmu hromadná věc

Výňatky z rozhodnutí Odvolací soud vyšel ze zjištění, podle nichž Ing. V. U. jako zhotovitel uzavřel dne 26. 4. 2011 s žalovanou jako objednatelem smlouvu o dílo (dále též jen „smlouva o dílo“),…
27/09/2016 / Jiří Remeš 0

Feedback