(1)

Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

(2)

Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1175

0

Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1176

0
(1)

Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.

(2)

Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1177

0

Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1178

0

Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1179

0
(1)

Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

(2)

Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1180

0
04/02/2015 / Lake Lake

Zmatečné a protiústavní…

0

Dobrý deň,

v SVJ riešime nasledujúci problém:

  • Dom má na najvyššom poschodí terasy slúžiace aj ako strecha, ktoré sú podľa prehlásenia vlastníka príslušenstvom bytov vo výhradnom užívaní.
  • Strecha nad bytmi s terasami a terasy hrozia zatekaním. Kým cena opravy strechy je približne 300 Kč/m², cena za opravu terasy je približne 5násobná.
  • V stanovách je uvedené: „Ostatní náklady na správu domu a pozemku se rozvrhnou podle podílu jednotlivých vlastníků na společných částech domu a pozemku.“ Z toho plynie, že byty s terasami aktuálne platia výrazne nižšie príspevky (podiel v KN je daný plochou bytu, bez terasy). Cena celej opravy terás je približne 200.000 Kč, čo pri aktuálnom prepočte na väčšinu bytov vychádza približne 10.000 Kč, ale na byty, ktoré majú terasy k výhradnému užívaniu, len asi 3.000 Kč.
  • Vlastníci bytov s terasami odmietli priamo hradiť aj len časť nákladov na opravu svojich terás.
  • Riešením je zahrnúť plochu terás do mechanizmu výpočtu príspevkov zmysle § 1180(1) NOZ: „Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“
  • Za niekoľko týždňov je zvolané zhromaždenie. V pozvánke je uvedený bod programu: „Projednání návrhu zařazení teras do kalkulace zálohového příspěvku na údržbu, opravu a stavební úpravy společných částí a jeho schválení.“
  • V stanovách je uvedené: „Záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání v písemné pozvánce, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů společenství vlastníků oprávněných o ní hlasovat.“

Otázky:

  • Je možné právoplatne uznesením zhromaždenia schváliť zahrnutie terás do výpočtu príspevkov, alebo je nutná zmena stanov?
  • Je možné na zhromaždení právoplatne schváliť ohlásené zahrnutie terás do výpočtu príspevkov, a to formou doplnenia stanov, aj keď nie je v programe výslovne uvedené, že pôjde o doplnenie stanov?

Ďakujem za radu a odpoveď.

Diskuze
[1] Ondřej Obrtlík / 15. 5. 2017 / Náklady na opravu terasy jako výlučně užívané společné části nemovitosti

Podle mého názoru je to otázka skloubení povinnosti vlastníka jednotky udržovat výlučně užívanou společnou část nemovitosti (§ 1175 odst.2) s mechanismem stanovení příspěvku na správu (§ 1180 odst. 1) a s následným vymáháním povinnosti vlastníka jednotky, který má ve výlučném užívání terasu, neztížit ostatním vlastníkům užívání jejich jednotek a nepoškodit společné části (1175 odst. 1). Z § 1180 odst. 1 vyplývá, že se počítá (nebylo-li určeno jinak) s tím, že vlastník jednotky užívající výlučně společnou část ji bude také spravovat na vlastní náklad, a tím pádem by výše příspěvku tuto povinnost měla zohlednit. Odhaduji, že ve stanovách nemáte stanoven rozsah údržby a oprav výlučně užívaných společných částí, které provádí vlastník jednotky na vlastní náklad. Neexistuje tedy dělítko pro to, co ještě provádí vlastník jednotky na vlastní náklad, a proto to, co už je nad tento vymezený rámec a co provádí společenství vlastníků z příspěvků na správu (obdobně jako tomu je při stanovení drobných oprav prováděných nájemce bytu). Při stanovení příspěvku na správu jste vycházeli z toho, že vlastník jednotky užívající výlučně společnou část není nad určitý rozsah údržby a oprav uvedený ve stanovách zproštěn z povinnosti udržovat výlučně užívanou společnou část a tudíž v rámci příspěvku na správu takový vlastník nepřispívá na žádnou údržbu a opravu jím výlučně užívané společné části, protože ve stanovách není počítáno s tím, že by společenství vlastníků nad určitý rozsah provádělo údržbu a opravy společné části výlučně užívané vlastníkem jednotky. Za stávajícího stavu potom není povinností společenství vlastníků, nýbrž vlastníků jednotek, kteří mají ve výlučném užívání terasy, aby je na vlastní náklady opravili tak, aby nezatékalo do jednotek ostatních vlastníků jednotek a nebyly poškozeny společné části nemovitosti. Na podporu tohoto názoru lze citovat i z komentáře autorek Kabelková/Schödel­bauerová k části OZ o bytovém spoluvlastnictví, ve kterém je k § 1175 odst. 2 uvedeno:

Vlastník jednotky má udržovací povinnost k bytu a rovněž ke společným částem domu, které jsou v jeho výlučném užívání, což dosavadní úprava BytZ neřešila. Tím se určitým způsobem řeší stávající problémy spojené dosud s tím, že uživatelé balkonů, lodžií a teras byli zvýhodněni v rámci přispívání na správu domu, neboť podlahová plocha těchto společných částí domu se podlahové plochy jednotky pro účely výpočtu příspěvku nezapočítávala. Byla sice možná dohoda všech vlastníků o jiném způsobu přispívání, avšak ta byla v praxi jen obtížně dosažitelná. Přitom opravy a údržba těchto společných částí domu byly hrazeny ze společných peněz určených na správu domu. …

Tolik citace.

Jistě můžete stávající stav změnit a ve stanovách určit, v jakém rozsahu vlastníci jednotek užívající výlučně společnou část tuto výlučně užívanou společnou část udržují a opravují na vlastní náklad (§ 1200 odst. 2 písm. f) ). To je ovšem odchýlení se od § 1175 odst. 2 a tím pádem důvodem k tomu, aby podle § 1180 odst. 1 byl příspěvek na správu stanoven i se zřetelem k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat jím výlučně užívanou části na vlastní náklad a ne pouze podle podílu na společných částech. Pravidlo pro stanovení příspěvku má být také obsaženo ve stanovách (§ 1200 odst. 2 písm. g) ). Obě záležitosti jsou tedy změnou stanov (§ 1208 písm. a) ), nikoliv rozhodnutím o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období (§ 1208 písm. d) ).

Viděl jsem i stanovy, ve kterých bylo stanoveno pravidlo pro výpočet příspěvku na správu tak, že vedle podílu na společných částech se při tvorbě příspěvku přihlíželo i k ploše výlučně užívané lodžie, ale stanovy neurčily žádný rozsah povinností vlastníka jednotky spravovat tuto společnou část na vlastní náklad. V takovém případě bych měl za to, že když příspěvek zohledňuje i výlučně užívanou společnou část, potom údržba a opravy výlučně užívané lodžie mají být prováděny na náklad společenství vlastníků. Když už by někdo platil příspěvek na správu zahrnující i příspěvek na náklady na opravy výlučně užívaných společných částí, aniž je ve stanovách určeno, v jakém rozsahu provádí údržbu a opravy výlučně užívané společné části ještě na vlastní náklad (jako taková forma spoluúčasti jako při pojištění majetku), potom těžko lze po něm požadovat, aby určité opravy výlučně užívané společné části provedl pouze na vlastní náklad.

Výsledkem rozhodnutí shromáždění o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období je cifra.
Výsledkem rozhodnutí shromáždění o pravidlech pro příspěvky na správu domu je text, ze kterého vyplyne postup pro dobrání se určité cifry.
Stanovy jsou jakýmsi kodexem fungování společenství vlastníků, ve kterém na jednom místě nalezneme vše podstatné pro fungování společenství vlastníků (§ 1200 odst. 2). V určitých případech mají stanovy formu veřejné listiny (§ 1200 odst. 3), kterou je notářský zápis (§ 3026 odst. 2). Proto si nemyslím, že lze měnit stanovy fakticky a nepřímo usneseními shromážděními, aniž je výslovně a přímo měněno určité ustanovení stanov. Takové usnesení shromáždění by existovalo samostatně vedle stanov a bylo by s nimi v rozporu.

(1)

Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

(2)

Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1181

0

Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1182

0
(1)

Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

(2)

Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1183

0

Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1184

0
(1)

Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno.

(2)

Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1185

0

Zvláštní ustanovení o převodu jednotky

(1)

Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.

(2)

Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1186

0

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Návrh změny:

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy SVJ z titulu ručitelského závazku související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Jsem laik a nemám žádné právnické vzdělání, ale mám třicetileté funkcionářské zkušenosti v samosprávních orgánech bytového družstva a SVJ. Na zákony kladu minimální nároky, ale za hlavní považuji, aby:

a) paragrafy byly psány jazykem srozumitelným i pro laika; zejména aby nebylo potřeba pro pochopení významu číst důvodové zprávy, výklady jiných právníků a jiné „vysvětlující“ dokumenty,

b) paragrafy řešily praktické a pochopitelné problémy reglementované oblasti.

Z tohoto pohledu rozeberu význam obsahu odstavce 2) (budu to ilustrovat na případu prodeje jednotky se správou SVJ).

Věta první ukládá povinnost prodejci, aby kupujícímu předal potvrzení od SVJ obsahující „jaké dluhy související se správou … “.

Právní odborníci se dohadují, zda tento paragraf (ne)zakládá přechod dluhu prodávajícího na kupujícího. Laickou interpretací tato první věta takový význam nemá, ale ani nenaznačuje, že by dluhy prodejce kupující měl převzít. Je-li záměr zákonodárce nařizovat i předání dluhu, vidím potřebu formulaci upřesnit.

Ale kdyby takový záměr byl, vedlo by to k nesmyslnému jednání. Bude-li zákon nutit kupujícího převzít dluh prodávajícího, tak jedině úplatně, nebo zápočtem závazku dluhu prodávajícího do pohledávky platby za jednotku, jinak by převod vedl k obohacení prodejce na úkor kupujícího. Ale pokud prodejce na převod svých dluhu prostředky má nebo získá prostředky z prodeje jednotky, může vyrovnat své dluhy sám a požadavek předání se jeví jako nadbytečná hospodářská operace, logicky těžko zdůvodnitelná.

Tak co jsou ty záhadné „dluhy související se správou…“? K rozmotání problému vypomůžu praktickou argumentací. Každý potenciální kupující bydlení s formou vlastnictví a se správou SVJ, zvažuje první otázku pro rozhodování, zda bude mít dostatečné zdroje na financování této formy bydlení.

A to vede k potřebě inventarizovat očekávané finanční závazky související s pořízením a provozem koupené jednotky:

= jednorázové související s pořízením bytové jednotky se správou SVJ, = periodické (měsíční) související s úhradou služeb, příspěvků správy domu a pozemků, = případně další vyplývající z členství SVJ.

Jednorázový finanční výdej pořízení jednotky znamená úhradu kupní ceny bytu a účasti na společné části vyjádřené majetkovým podílem a dále administrativní výdaje převodu. Tyto údaje kupující získá z cenového odhadu majetku koupené jednotky.

Finanční závazky periodické (měsíční) související s úhradou služeb, příspěvků správy domu a pozemků jsou dány „předpisem nájmu prodávajícího“ +/- předpokládané změny na podmínky kupujícího (jiný počet osob rodiny, jiné množství očekávané spotřeby služeb atd.).

Další finanční požadavky. Kupující pořízením bytové jednotky se správou SVJ se stává členem právnické osoby SVJ správce domu a z tohoto členství vzniká ze zákona ( § 1194 odst. 2 NOZ) ručitelský závazek. V případě platební neschopnosti SVJ může ručitelský závazek mít podobu splatného dluhu, z čehož může vyplynout i finanční závazek pro kupujícího, pokud věřitel splatné závazky SVJ vymáhá již od ručitelů. Maximální potenciální požadavek tohoto odstavce je dán ručitelským závazkem za nevyrovnané závazky SVJ krát majetkový podíl dané jednotky. Tento potencionální výdajový segment by kupující neměl podcenit, neboť stačí málo (zpronevěra běžného účtu SVJ po vyčerpání získaného úvěru např. 10 mil. pro vlastní potřebu přístupem disponující osobou) a od příštího měsíce může se stát skutečností. Je třeba znát stav zadlužení SVJ, jehož členem se stane kupující – stav věřitelského závazku vlastníka jednotky (potencionální finanční požadavek), stav splatných dluhů SVJ, které SVJ není neschopno vyrovnat krát majetkový podíl vlastníka jednotky (aktuální finanční požadavek). A to jsou právě ty „dluhy související se správou…“, které kupující musí znát, aby se rozhodl o ekonomické (ne)výhodnosti koupené jednotky. Kupujícího by dluhy prodávajícího neměly zajímat mimo případů, kdy se o přechodu dluhů dohodnou. A podle mne by právě tyto informace měl poskytnout § 1186 odst. 2 NOZ. Jiný paragraf NOZ, který by tyto informace pro kupujícího zajistil, neznám.

Druhou větu tohoto odstavce bych vykládal tak, že pokud kupující nebude schopen závazky poslední skupiny hradit, neboť buď potvrzení o těchto závazcích neobdržel, nebo seznam nebyl pravdivý či úplný, tj. prodávajícím (SVJ) byl záměrně uveden v omyl, a špatně vyhodnotil finanční nároky provozu bydlení, za tyto závazky ručí prodávající.

Tato interpretace tohoto paragrafu má svoji logiku; je konzistentní s ostatními paragrafy a nepotřebuje domýšlet text a význam, které tam fakticky nejsou.

Ještě poznamenám, že paragraf nezahrnuje změnu majetkových práv zděděním, přičemž pro rozhodování přijetí/odmítnutí dědictví potřebuje dědic stejné informace jako kupující. Přijetí dědictví jednotky ve „vytunelovaným SVJ“ může být ztrátové rozhodnutí!

V tomto ohledu tento paragraf není dostatečně obecný.

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Samotný § 1186/2 ukládá povinnost pouze dvěma osobám: SVJ je uloženo vydat potvrzení odluzích, které mají přejít na nabyvatele. Převodci je uloženo předat toto potvrzení nabyvateli. Samotnému nabyvateli neukládá toto ustanovení žádnou povinnost. Zejména absentuje povinnost k úhradě dluhůpřevodce. Z toho je nutno vycházet. Taková povinnost by vznikla jedině aplikací § 1888 odst. 2 NOZ, případně dvoustrannou dohodou převodce a nabyvatele o převzetí dluhů.

Bohužel v důvodové zprávě k NOZ se ocitla školácká chyba, snad tuto část psal pro profesora Eliáše nějaký student na letní brigádě. Důvodová zpráva praví:

//Do ustanovení se promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno. Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost. //

Žádná zde zmíněná „úprava převodu vlastnického práva“ ovšem neexistuje. Naprostým nesmyslem je tedy tvrzení, že dluh konkrétní osoby vůči jiné osobě je závadou na věci. Není tomu tak. Autor této části důvodové zprávy se spletl, protože neumí rozeznat věcná práva od závazkových (obligačních) práv. Vztah dlužník-věřitel je vztahem obligačním, nejde o věcné právo. Závadou na věci by mohlo být jedině zapsané zástavní právo, zajišťující takový dluh (§ 1107, § 1888/2).

Zatím žádné diskuzní příspěvky

Toto ustanovení je konstruováno opravdu poněkud nedbale. Podle mého názoru se se vztahuje pouze na příspěvky na správu domu a pozemku dle § 1180 NOZ a nikoliv již na zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a na vyúčtování dle § 1181 NOZ .
Navíc se právní úprava vztahuje pouze na převod vlastnického práva k jednotce a nikoliv již na nabytí vlastnického práva jiným způsobem. Teoreticky by však šlo dovodit aplikaci tohoto ustanovení i na nabytí vlastnického práva jiným způsobem než převodem přes ustanovení § 1108 NOZ. Ustanovení je totiž dle mého názoru zvláštním ustanovením k § 1106 až § 1108 NOZ. Z tohoto důvodu nesouhlasím s předchozím příspěvkem, že by důvodová zpráva byla zcela špatně. V důvodové zprávě se totiž právě odkazuje na § 1107 NOZ. Převodce jednotky si tedy musí nechat před převodem jednotky vystavit od osoby pověřené správou domu (§1190 NOZ) potvrzení o případné výši dluhu, či o jeho neexistenci. Společenství pak musí převodci toto potvrzení vystavit. Pokud by společenství potvrzení i přes žádost nevystavilo, pak by zřejmě k přechodu dluhu nedošlo. To lze vyvodit z dikce § 1107 NOZ, dle které se při nabytí vlastnického práva přejímají závady zapsané ve veřejném seznamu; jiné závady se přejímají pouze tehdy, měl-li a mohl-li je z okolností nabyvatel zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Pokud by k přechodu dluhu nedošlo, pak dochází dokonce k zániku závady (§ 1107 odst. 2 NOZ). Společenství by se tak již nemuselo dluhu domoci a to ani po původním vlastníkovi jednotky. Pokud by si ovšem pouze nabyvatel opomněl vyžádat potvrzení o výši dluhů od převodce, pak by zřejmě k přechodu dluhu došlo, protože i nabyvatel se musí aktivně o výši dluhů zajímat. Jak jsem uvedla výše, tak je uvedené ustanovení aplikovatelné pouze na příspěvky na správu domu a pozemku dle § 1180 NOZ a nikoliv již na zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a na vyúčtování služeb dle § 1181 NOZ. Je pak otázkou, zda u služeb nelze dovodit jejich přechod na nabyvatele dle obecných ustanovení uvedených v § 1106 a 1108 NOZ. Pokud by tak mělo být, došlo by k přechodu zřejmě pouze u takových služeb, které jsou považovány za typické služby spojené s užíváním jednotky. Těmito službami budou služby, se kterými počítá zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Diskuze
[1] Lake Lake / 29. 12. 2014 / Problémové ustanovení § 1186

Paní Krejčí, napsala jste: „Ustanovení je totiž dle mého názoru zvláštním ustanovením k § 1106 až § 1108 NOZ.“

Nikoliv, není tomu tak. Nesprávně považujete závazkový vztah mezi věřitelem a dlužníkem za „závady váznoucí na věci“ podle § 1107 NOZ. Zřejmě patříte k těm, kdo si pletou obligační (závazková) práva s věcnými právy. Vámi zmíněné ustanovení § 1107 by se uplatnilo výhradně ve spojení s § 1888 odst. 2 NOZ:

  • „Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou.“

Pouze v tomto případě existuje závada váznoucí na věci (zapsané zástavní právo) a s ním přechází (za zákonem stanovených podmínek) i dluh zajištěný tímto zástavním právem. Tak je možno rozumět obsahu § 1186 NOZ.

Za druhé: jakékoliv úvahy o „přechodu dluhů“ NEZAJIŠTĚNÝCH zástavním právem na jednotce dlužníka postrádají právní podklad, jestliže zde chybí to hlavní: smlouva mezi převodcem a nabyvatelem jednotky o převzetí dluhů převodce. Pouze takovou dvoustrannou smlouvou je možno právně docílit toho, aby dluh jedné osoby se stal dluhem jiné osoby. I kdyby SVJ vydalo potvrzení podle § 1186 bez existence takové dohody, tento cár papíru sám o sobě nemá žádné právní účinky na osud dluhů převodce. Dlužník zůstává dlužníkem, věřitel zůstává věřitelem. Společenství vlastníků má v celé věci pouze „právo posledního slova“, to jest: jako věřitel se SVJ vyjadřuje k tomu, zda přijímá nabyvatele jako nového dlužníka, či zda jej nepřijímá.

Potvrzení vystavené právnickou osobou SVJ se tedy uplatní buď při přechodu dluhu podle § 1888 odst. 1, nebo při „automatizovaném“ přechodu dluhu zajištěného zástavním právem podle § 1888 odst. 2 NOZ, ve spojení s § 1889 NOZ. Čtením § 1189 lze dobře pochopit důvod proč SVJ má v § 1186 uloženu povinnost vydat potvrzení o dluzích, které přecházejí na nabyvatele jednotky podle § 1888. Ustanovení § 1186 je tedy třeba vyložit v souvislosti s částí NOZ o převzetí dluhu, jinak by toto speciální ustanovení postrádalo jakýkoliv smysl.

Domnívám se, že jedině tento mnou uvedený výklad ustanovení § 1186 je ústavně konformní. Zejména je třeba odmítnout ty protiprávní výklady, které se snaží pouze ze znění § 1186 vykonstruovat (neexistující) přechod dluhů na nabyvatele – údajně „ze zákona“, přestože zákon se v § 1186 o ničem takovém nezmiňuje.

[2] Pavla Krejčí / 2. 1. 2015 / reakce na: [1] Lake Lake / RE: Problémové ustanovení § 1186

Vážený Lake Lake,
každý máme právo na svůj názor. Pokud budeme mít všichni názor stejný, tak by nemusela být vůbec žádná diskuse. Ale diskuse by se měla vést nikoliv způsobem osobním, ve stylu „zřejmě patříte k těm, kdo si pletou“ nebo " snad tuto část psal pro profesora Eliáše nějaký student na letní brigádě", ale ve stylu věcném. Protože jedině tak mne dokážete přesvědčit. Já s NOZ nejsem také příliš nadšená, ale snažím se s ním srovnat, co to jde. Kromě toho v právu žádný absolutně správný názor neexistuje – jsou buď výklady horší nebo lepší.

[3] Lake Lake / 5. 1. 2015 / reakce na: [2] / RE: Problémové ustanovení § 1186

Vážená paní,
mnozí právníci si pletou obligační práva s věcnými právy, namátkou viz výkladový komentář k NOZ od autorek Kabelková, Schödelbauerová, popsáno zde: NOZ § 1 186/2 podle EP.

Ve vašem příspěvku jste uvedla: „Ustanovení je totiž dle mého názoru zvláštním ustanovením k § 1106 až § 1108 NOZ.“ Není tomu tak, neboť běžné dluhy vlastníka jednotky nemohou být označeny za závady váznoucí na věci. Samotný dluh osoby A vůči osobě B patří do oblasti obligačních vztahů, ať je důvod dluhu jakýkoliv. Jiný názor nemá oporu v žádném celostátně platném právním předpisu. Přiléhavě to vyjádřil profesor Karel Eliáš:
- "Pohledávku má věřitel vůči dlužníkovi. Tento právní poměr se řídí pouze obligačním právem, které ustanovuje, jak pohledávka vzniká a jakým způsobem a kdy je dlužník povinen věřiteli plnit na vyrovnání jeho pohledávky svůj dluh. O splnění své pohledávky může věřitel žalovat pouze dlužníka.“ (ELIÁŠ, K. a kol.: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012)

Spojovacím mostem mezi světem věcných práv a obligačních práv může být jedině ustanovení § 1888 NOZ. Ustanovení § 1186 je tedy možno vyložit jako speciální prováděcí ustanovení k § 1888. Závadou váznoucí na věci by v tomto případě bylo zástavní právo na jednotce dlužníka, zřízené ve prospěch SVJ jako věřitele.

Připomínám, že samotné ustanovení § 1186(2) neobsahuje nic o přechodu dluhu a nemůže být takto extensivně vykládáno. Žádná povinnost se zde nabyvateli jednotky totiž neukládá. Adresátem právní normy je převodce jednotky a SVJ – právnická osoba, nikoliv nabyvatel jednotky.

[4] Pavla Krejčí / 6. 1. 2015 / reakce na: [3] Lake Lake / RE: Problémové ustanovení § 1186

Vážený Lake Lake,

mne se v mé reakci nejednalo o právní stránku Vašeho příspěvku, ale o osobní rovinu, kterou jste do Vašeho původního příspěvku vůči mne vložil. Tu jsem považovala za zbytečnou. Pokud se týká stránky právní, tak osobně považuji přechod dluhů na nového vlastníka jednotky za velmi praktický, pokud budou naplněny podmínky, že SVJ bude muset vystavit potvrzení o výši dluhu a přejdou pouze dluhy uvedené v potvrzení. S těmito pohledávkami se setkávám velmi často a vím, jaký je problém, je po původních vlastnících vymoct a dohledat je. Na takové vlastníky doplácí všichni ostatní vlastníci v domě a některá SVJ to uvádí do problémů (např. v případě, že byl sjednán úvěr na rekonstrukci společných částí). Nevím, jak se nakonec výklad ustálí, ale zákon by měl sledovat právě i tu praktickou stránku. Výše případných dluhů by se měla odrážet v kupní ceně jednotky, kterou si smluvní strany mezi sebou účastníci dohodnou při vědomí výše dluhů.

04/02/2015 / Lake Lake

Všeliká horlivost zákonodárce…

0
22/05/2015 / Lake Lake

Dluh nepřechází na nabyvatele…

1
(1)

Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

(2)

Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1187

0

Navrhuje se zachovat úpravu zákonného předkupního práva nájemce obdobně, jak tomu je v § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Postup při prvním převodu vlastnictví jednotky se však oproti platné úpravě ve shodě s předchozími legislativními projekty zákona o vlastnictví bytů zjednodušuje. Ke konzumaci předkupního práva se zachovává nájemci lhůta šesti měsíců, jak tomu je dosud, ale již bez dalších omezení, která ve stávající podobě nájemce prakticky nechránila.

Předkupní právo se zakládá přednostně k bytu. Předkupní právo však vznikne i ve vztahu k nebytovému prostoru, pokud byl pronajat v témž domě v souvislosti s bytem. Nejčastěji půjde o garáže, může se však jednat i o jiné nebytové prostory, např. ateliér nebo provozovnu. Důraz se klade na věcnou a funkční souvislost bytu a nebytového prostoru, nikoli na to, zda byly oba objekty pronajaty na základě jedné smlouvy.

Zatím žádné diskuzní příspěvky
24/02/2015 / Pavla Krejčí

Předkupní právo k nebytové…

0
(1)

Vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho. To platí i v případě, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo člena.

(2)

Vyžaduje-li jiný právní předpis k platnosti převodu stanovení hodnoty převáděného majetku na základě posudku znalce jmenovaného soudem, jeho ustanovení se nepoužijí.

Komentáře

11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR

Důvodová zpráva k § 1188

0
24/03/2014 / O. Obrtlík

Převod bytové jednotky z…

0

Poslední diskuze ke komentářům

NOZ § 2393: RE: Odklon

Problém vyřešen. „Proto pro počátek běhu obecné promlčecí doby je tedy rozhodným den, který…
02/03/2020 / František Čech

NOZ § 1169: RE: Kolize s § 1208

Dobrý den, souhlas osob oprávněných z věcného práva (tedy typicky banky jako zástavního věřitele)…
28/03/2018 / Martin Volejnik

NOZ § 1180: Náklady na opravu terasy jako výlučně užívané společné části…

Podle mého názoru je to otázka skloubení povinnosti vlastníka jednotky udržovat výlučně užívanou…
15/05/2017 / Ondřej Obrtlík

Poslední komentáře

NOZ § 2374: Dodatečná odměna

Právo na dodatečnou odměnu vzniká nejen poskytovateli licence, ale i zaměstnanci, který vytvořil autorské dílo ke splnění svých povinností vyplývajících z pracovněprávního nebo služebního vztahu a…
08/10/2019 / Hana Císlerová 0

NOZ § 1259: Konfesorní a negatorní žaloba-římské právo

V rámci ochrany služebnosti římské právo umožňovalo využít několik nástrojů, především pak právě věcné žaloby. V pramenech se lze setkat především se třemi základními žalobami na ochranu služebností…
07/04/2018 / Petr Bělovský 0

NOZ § 1012: Římskoprávní pojetí vlastnictví

Římské právo chápe vlastnictví jako neomezené právní panství nad věcí, které však ve skutečnosti bylo právem běžně omezováno, a to již od nejstarších dob. Podobně, jako je tomu i dnes. Výkon…
28/03/2018 / Petr Bělovský 0

Poslední diskuze k článkům

OBCZAN LIVE: Je prostý email písemným právním jednáním?: RE: This is the…

Internet se sice neměří v gramech, ale v množství dat, takže ano, z tohoto hlediska si můžete…
01/02/2020 / Miroslav Valta

Právo stavby v NOZ: Zánik (zrušení) práva stavby

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, co přesně je třeba učinit ke zrušení práva stavby v této situaci:…
12/07/2018 / Petr Barák

Právo stavby v NOZ: RE: obsah práva stavby

Dobrý den, můj názor je takový, že jestliže podstata práva stavby spočívá v oprávnění, mít na…
20/04/2016 / Ondřej Obrtlík

Nejnovější judikatura

NOZ § 1987: Rozhodnutí Okresního soudu v Pardubicích 6 C 150/2015

6C 150/2015 **POHLEDÁVKA NEJISTÁ ČI NEURČITÁ NENÍ ZPŮSOBILÁ K ZAPOČTENÍ Pokud žalovaná na pohledávku žalobkyně z titulu neplacení pojistného ze smlouvy o sdruženém pojištění vozidla, kterou…
11/08/2017 / Martin Sztefek 0

NOZ § 165: 29 Cdo 396/2016 – jmenování opatrovníka

U S N E S E N Í Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Filipa Cilečka a soudců JUDr. Zdeňka Krčmáře a JUDr. Petra Šuka v právní věci navrhovatele JUDr. Ing.…
05/02/2017 / Tomáš Král 0

NOZ § 501: NS 32 Cdo 3051/2014 - K pojmu hromadná věc

Výňatky z rozhodnutí Odvolací soud vyšel ze zjištění, podle nichž Ing. V. U. jako zhotovitel uzavřel dne 26. 4. 2011 s žalovanou jako objednatelem smlouvu o dílo (dále též jen „smlouva o dílo“),…
27/09/2016 / Jiří Remeš 0

Feedback