Pododdíl 4 [Práva a povinnosti vlastníka…]

Podle mého názoru je to otázka skloubení povinnosti vlastníka jednotky udržovat výlučně užívanou společnou část nemovitosti (§ 1175 odst.2) s mechanismem stanovení příspěvku na správu (§ 1180 odst. 1) a s následným vymáháním povinnosti vlastníka jednotky, který má ve výlučném užívání terasu, neztížit ostatním vlastníkům užívání jejich jednotek a nepoškodit společné části (1175 odst. 1). Z § 1180 odst. 1 vyplývá, že se počítá (nebylo-li určeno jinak) s tím, že vlastník jednotky užívající výlučně společnou část ji bude také spravovat na vlastní náklad, a tím pádem by výše příspěvku tuto povinnost měla zohlednit. Odhaduji, že ve stanovách nemáte stanoven rozsah údržby a oprav výlučně užívaných společných částí, které provádí vlastník jednotky na vlastní náklad. Neexistuje tedy dělítko pro to, co ještě provádí vlastník jednotky na vlastní náklad, a proto to, co už je nad tento vymezený rámec a co provádí společenství vlastníků z příspěvků na správu (obdobně jako tomu je při stanovení drobných oprav prováděných nájemce bytu). Při stanovení příspěvku na správu jste vycházeli z toho, že vlastník jednotky užívající výlučně společnou část není nad určitý rozsah údržby a oprav uvedený ve stanovách zproštěn z povinnosti udržovat výlučně užívanou společnou část a tudíž v rámci příspěvku na správu takový vlastník nepřispívá na žádnou údržbu a opravu jím výlučně užívané společné části, protože ve stanovách není počítáno s tím, že by společenství vlastníků nad určitý rozsah provádělo údržbu a opravy společné části výlučně užívané vlastníkem jednotky. Za stávajícího stavu potom není povinností společenství vlastníků, nýbrž vlastníků jednotek, kteří mají ve výlučném užívání terasy, aby je na vlastní náklady opravili tak, aby nezatékalo do jednotek ostatních vlastníků jednotek a nebyly poškozeny společné části nemovitosti. Na podporu tohoto názoru lze citovat i z komentáře autorek Kabelková/Schödel­bauerová k části OZ o bytovém spoluvlastnictví, ve kterém je k § 1175 odst. 2 uvedeno:

Vlastník jednotky má udržovací povinnost k bytu a rovněž ke společným částem domu, které jsou v jeho výlučném užívání, což dosavadní úprava BytZ neřešila. Tím se určitým způsobem řeší stávající problémy spojené dosud s tím, že uživatelé balkonů, lodžií a teras byli zvýhodněni v rámci přispívání na správu domu, neboť podlahová plocha těchto společných částí domu se podlahové plochy jednotky pro účely výpočtu příspěvku nezapočítávala. Byla sice možná dohoda všech vlastníků o jiném způsobu přispívání, avšak ta byla v praxi jen obtížně dosažitelná. Přitom opravy a údržba těchto společných částí domu byly hrazeny ze společných peněz určených na správu domu. …

Tolik citace.

Jistě můžete stávající stav změnit a ve stanovách určit, v jakém rozsahu vlastníci jednotek užívající výlučně společnou část tuto výlučně užívanou společnou část udržují a opravují na vlastní náklad (§ 1200 odst. 2 písm. f) ). To je ovšem odchýlení se od § 1175 odst. 2 a tím pádem důvodem k tomu, aby podle § 1180 odst. 1 byl příspěvek na správu stanoven i se zřetelem k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat jím výlučně užívanou části na vlastní náklad a ne pouze podle podílu na společných částech. Pravidlo pro stanovení příspěvku má být také obsaženo ve stanovách (§ 1200 odst. 2 písm. g) ). Obě záležitosti jsou tedy změnou stanov (§ 1208 písm. a) ), nikoliv rozhodnutím o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období (§ 1208 písm. d) ).

Viděl jsem i stanovy, ve kterých bylo stanoveno pravidlo pro výpočet příspěvku na správu tak, že vedle podílu na společných částech se při tvorbě příspěvku přihlíželo i k ploše výlučně užívané lodžie, ale stanovy neurčily žádný rozsah povinností vlastníka jednotky spravovat tuto společnou část na vlastní náklad. V takovém případě bych měl za to, že když příspěvek zohledňuje i výlučně užívanou společnou část, potom údržba a opravy výlučně užívané lodžie mají být prováděny na náklad společenství vlastníků. Když už by někdo platil příspěvek na správu zahrnující i příspěvek na náklady na opravy výlučně užívaných společných částí, aniž je ve stanovách určeno, v jakém rozsahu provádí údržbu a opravy výlučně užívané společné části ještě na vlastní náklad (jako taková forma spoluúčasti jako při pojištění majetku), potom těžko lze po něm požadovat, aby určité opravy výlučně užívané společné části provedl pouze na vlastní náklad.

Výsledkem rozhodnutí shromáždění o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období je cifra.
Výsledkem rozhodnutí shromáždění o pravidlech pro příspěvky na správu domu je text, ze kterého vyplyne postup pro dobrání se určité cifry.
Stanovy jsou jakýmsi kodexem fungování společenství vlastníků, ve kterém na jednom místě nalezneme vše podstatné pro fungování společenství vlastníků (§ 1200 odst. 2). V určitých případech mají stanovy formu veřejné listiny (§ 1200 odst. 3), kterou je notářský zápis (§ 3026 odst. 2). Proto si nemyslím, že lze měnit stanovy fakticky a nepřímo usneseními shromážděními, aniž je výslovně a přímo měněno určité ustanovení stanov. Takové usnesení shromáždění by existovalo samostatně vedle stanov a bylo by s nimi v rozporu.

Usnesení ústavního soudu IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016 http://kraken.slv.cz/IV.US3108/15

Navzdory lakeho tvrzením podleí ÚS platí, že na nabyvatele jednotky přechází dluh dle § 1186 NOZ.

Ústavní soud v usnesení mimo jiné uvádí:

„Proti rozsudku krajského soudu se stěžovatel brání ústavní stížností ze dne 20. 10. 2015, v níž navrhuje, aby Ústavní soud toto rozhodnutí zrušil. Namítá zásah do práva na spravedlivý proces podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod, který spatřuje v tom, že obecný soud aproboval postup, podle něhož splátky úvěru na zateplení domu jsou zahrnuty do fondu oprav a vybírány jako příspěvky na správu domu. Krajský soud měl dovodit, že na danou jednotku vzniklou v režimu zákona č. 72/1994 Sb. nelze aplikovat úpravu tzv. nového občanského zákoníku a že smlouva i nadále váže výhradně původního vlastníka jednotky. Z § 1186 o. z. navíc nevyplývá převod dluhu ze zákona.“

„Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy, resp. povinnost podílet se na jeho splácení formou příspěvků do fondu oprav.“