(1)
Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co
je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči
o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení
společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené
s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou,
přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se
zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku
sloužících všem spoluvlastníkům domu.
(2)
Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které
slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.
Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků.
Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu
správce.
Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla
určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se
přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá
vlastníky jednotek správce.
(1)
Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší
než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky,
zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Na návrh některého
vlastníka jednotky soud správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je
pro to důležitý důvod.
(2)
Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného
majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu. To neplatí
pro rozhodování o záležitostech, které podle tohoto zákona náleží do
působnosti shromáždění.
Jedná-li se o dům, kde je méně než pět jednotek, nepřihlíží se
při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím
součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.
(1)
Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem
zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je
způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství
vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání
nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo
členem.
(2)
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno
s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen
v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
(1)
Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze
pro účely správy domu a pozemku.
(2)
K právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh
jiné osoby, se nepřihlíží.
(1)
Společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu
s vlastníky jednotek i s třetími osobami.
(2)
Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje
společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování
těchto práv.
Sdruží-li se společenství vlastníků s jiným společenstvím
vlastníků ke spolupráci při naplňování svého účelu nebo stane-li se
členem právnické osoby sdružující společenství vlastníků nebo
vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, nesmí se
zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu
nebo poskytování členských příspěvků. Zaváže-li se společenství
vlastníků podílet se na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je
zajistit, nepřihlíží se k tomu.
(1)
Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je
vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou
ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického
práva k první převedené jednotce.
(2)
Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další
převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.
To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.
Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství
vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.
(1)
Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li
společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva
k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve
smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků
všech jednotek.
(2)
Stanovy obsahují alespoň
- název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení
domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
- sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo;
není-li to možné, na jiném vhodném místě,
- členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich
uplatňování,
- určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a
jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a
usnášení,
- určení prvních členů statutárního orgánu,
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání
společných částí,
- pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu
domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené
jednotlivými vlastníky jednotek.
(3)
Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se
společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na
vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.
Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení
práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve
smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před
vznikem společenství vlastníků.
(1)
Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů,
je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě
hledí jako na jednu osobu.
(2)
Na správu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro
rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení
o shromáždění. K rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce; při
rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet
hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.
Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů
jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis
společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do
devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiní-li to, může tak učinit
kterýkoli vlastník jednotky.
Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného
rejstříku.
(1)
Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění.
Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním
orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další
orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo
statutárnímu orgánu.
(2)
Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby
jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný
ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské
podnikání.
(1)
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má
počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech;
je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se
nepřihlíží.
(2)
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků
jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se
vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže
stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
(1)
Statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo
nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění
i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech
hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci
shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.
(2)
Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání,
umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi
seznámit.
Do působnosti shromáždění patří
- změna stanov,
- změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické
právo k jednotkám,
- volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši
jejich odměn,
- schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a
zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož
i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a
rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných
příspěvků,
- schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož
i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
- rozhodování
- o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící
v oblasti bydlení,
- o změně účelu užívání domu nebo bytu,
- o změně podlahové plochy bytu,
- o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
- o změně podílu na společných částech,
- o změně v určení společné části sloužící k výlučnému
užívání vlastníka jednotky,
- o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li
náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí,
pokud stanovy určí něco jiného,
- udělování předchozího souhlasu
- k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému
nakládání s nimi,
- k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota
převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo
k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco
jiného,
- k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně
schválení výše a podmínek úvěru,
- k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud
dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní
smlouvy souhlasil,
- určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a
pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto
osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu
činnosti,
- rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo
v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
(1)
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky
nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout
soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby
soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh
podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí
dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
(2)
Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout
soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně
předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost
shromáždění usnášet se.
(1)
Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba,
která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do
jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci
jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání.
(2)
V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí
stanovy.
Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro
jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které
se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu,
platí, že lhůta činí patnáct dní.
K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky
s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou
na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.
Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě
výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý
obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může
oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení
navrhl.
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek,
ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem
vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li
se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku
změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech
vlastníků jednotek.
(1)
Společenství vlastníků se zrušuje dnem zániku vlastnického práva ke
všem jednotkám v domě.
(2)
Rozhodnutím vlastníků jednotek lze společenství vlastníků zrušit,
pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na
méně než pět. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla
pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni.
Při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace. Práva a
povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na
vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka
jednotky na společných částech.
Kde začíná problém, tam končí komentář; kde končí komentář, tam začíná Obczan.cz
Komentáře
Důvodová zpráva k § 1189
0 0 0Podnět k novelizaci
0 0 0